Análisis sobre la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional que anula los requisitos para las demandas de desahucio a los "grandes tenedores"

El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales varios apartados del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), introducidos por la Ley 12/2023, de Derecho a la Vivienda, al considerar que vulneran el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

La Ley 12/2023 define al gran tenedor de vivienda como “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial”. Esta figura está en el centro de numerosas medidas de control del mercado del alquiler y de protección frente a los desahucios.

Cambia en caso de zona tensionada donde el número de inmuebles para considerar al propietario / arrendador como gran tenedor baja a cinco.

Con la Ley 12/2023 de 24 de mayo de Vivienda se introdujeron dos nuevos apartados en el artículo 439 LEC Inadmisión de la demanda en casos especiales que afectaban directamente a los grandes tenedores cuando quisieran presentar demandas de recuperación de la posesión (desahucios) en procedimientos de juicio verbal. Los cambios establecían:

Por un lado, la obligación de acreditar si el ocupante está en situación de vulnerabilidad económica, mediante un documento emitido por los servicios sociales autonómicos o locales, con una vigencia máxima de tres meses.

Y, por otro lado, la exigencia de someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación con el ocupante, también gestionado por las administraciones públicas.

En ambos casos, si no se aportaba esa documentación, la demanda no se admitía a trámite.

Respecto a ello, el Pleno del Tribunal Constitucional en sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025 consideró que estos requisitos imponen trabas excesivas y desproporcionadas y vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, ya que dependen de la actuación previa de las administraciones públicas, sin plazos definidos ni garantías de respuesta. De hecho, según el fallo, esas medidas podían retrasar indefinidamente el acceso al proceso judicial por parte de los grandes tenedores, incluso aunque estos hubieran actuado con diligencia.

El tribunal recuerda que el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) no es absoluto, pero los requisitos que limiten su ejercicio deben ser razonables, proporcionales y necesarios, algo que no ocurre en este caso a juicio del Tribunal Constitucional.

Además, destaca que la protección de personas vulnerables ya está prevista en otras fases del proceso judicial —por ejemplo, una vez admitida la demanda, los juzgados informan a los servicios sociales, que pueden intervenir para ofrecer soluciones habitacionales—, sin necesidad de bloquear la admisión de la demanda desde el inicio.

No obstante, la protección a las personas vulnerables sigue existiendo, pero se activa dentro del procedimiento judicial de desahucio y no como un requisito de admisibilidad por parte de aquellas personas físicas o jurídicas consideradas como gran tenedor de acuerdo con los requisitos de cada comunidad autónoma en relación con las zonas declaradas como tensionadas.

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