Usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad inmobiliaria. De la situación de hecho al reconocimiento por el Derecho.

casa de montaña adquirida por usucapión

La prescripción adquisitiva o usucapión, es una institución necesaria para asegurar la estabilidad económica transformando en situación de derecho lo que solo era un mero hecho y se basa en la posesión de las cosas en concepto de dueño, de forma pública, pacífica y no interrumpida por un plazo determinado en la ley, artículos 1.952, 1.940, 1.959 y siguientes del código civil.

Quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario, siempre que se cumplan una serie de requisitos que te enumeramos para ver si en tu caso los cumples:

1º.- La posesión debe ser en concepto de dueño. ¿Qué significa? Pues que la persona debe actuar como auténtico propietario del inmueble, no como un simple ocupante, arrendatario o precarista. En la práctica, esto se traduce en utilizar la vivienda de forma exclusiva, encargarse de su mantenimiento, asumir los gastos ordinarios o presentarse ante terceros como titular del bien.

2º.- Ser pública y pacífica, es decir, visible y conocida por terceros, y que no puede haberse adquirido ni mantenerse mediante violencia.

3º.- Posesión ininterrumpida durante el plazo exigido por la ley:

• Usucapión ordinaria , que requiere buena fe y la existencia de un justo título, como puede ser un contrato de compraventa que posteriormente resulta inválido, el plazo es de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes.

• Usucapión extraordinaria no exige ni buena fe ni justo título, basta con acreditar una posesión continuada durante treinta años para poder adquirir la propiedad. En la práctica, esta es la modalidad más habitual, especialmente en conflictos familiares, propiedades heredadas sin regularizar durante largos períodos o terrenos cuyo uso se ha consolidado con el paso del tiempo.

  
  

Una de las cuestiones que más dudas genera entre los clientes es la relación entre la usucapión y el Registro de la Propiedad. El hecho de que un inmueble figure inscrito a nombre de otra persona no impide que pueda adquirirse por usucapión, siempre que se acrediten los requisitos legales y haya transcurrido el plazo correspondiente. No obstante, para que esta situación tenga plenos efectos jurídicos frente a terceros, es necesario obtener una sentencia judicial que declare la propiedad. Al expediente de dominio contemplado en la Ley Hipotecaria acudiremos cuando el bien no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente o no existiera titulo de propiedad.

En definitiva, la usucapión demuestra cómo el Derecho tiene en cuenta la realidad y el paso del tiempo para otorgar seguridad jurídica a situaciones consolidadas. Por ello, no es extraño que muchos conflictos, especialmente en el ámbito de sucesiones, terminen resolviéndose a través de esta figura.

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